حماية حقوق المستأجر: دليل شامل لتجنب زيادة الإيجار في دبي
على الرغم من اختلاف الثقافات والبلدان، يُعد النزاع بين المالك والمستأجر أمرًا شائعًا. تتشابه دبي مع غيرها من المدن في ظهور هذه النزاعات، لكنها تتميز في آليات تسويتها. غالبًا ما تكون زيادة الإيجار سببًا رئيسيًا للخلافات، وقد أثبتت لجان دبي فعاليتها في تسوية هذه النزاعات، مقارنةً بآليات فض المنازعات الأخرى حول العالم.
حرصت دائرة الأراضي في دبي على تزويد السكان بنظام حاسبة نسبة زيادة الإيجار المسموح بها، بهدف حماية الحقوق وتجنب النزاعات. يحدد قانون زيادة الإيجار في دبي نسبة زيادة سنوية تضمن حقوق المالك، مع تعديل هذه النسبة بشكل دوري. ومع ذلك، قد يقوم بعض الملاك برفع الإيجارات بشكل غير منتظم، متجاهلين هذه القوانين. في هذا المقال، نقدم لك مجموعة من التدابير اللازمة لحماية حقوقك كمستأجر في سوق الإيجار بدبي.
نصائح لتجنب زيادة الإيجار في دبي
فيما يلي، نقدم مجموعة من النصائح التي تساعدك في تجنب الزيادات غير المبررة في الإيجار، وتضمن لك حقوقك كمستأجر.
التسجيل في نظام إيجاري
يُعتبر نظام إيجاري آلية مهمة لحفظ حقوق كل من المستأجر والمالك. يساهم تسجيل عقود الإيجار في دائرة حكومية في حماية حقوق المستأجر، لذا قامت مؤسسة التنظيم العقاري بتطوير نظام إيجاري لتسجيل جميع عقود الإيجار في دبي، تحسبًا لأي خلافات قد تنشأ، مثل الخلافات المتعلقة بزيادة الإيجار أو غيرها من النزاعات بين المالك والمستأجر.
تشمل متطلبات تسجيل العقار في إيجاري تقديم نسخ من الوثائق الشخصية للمستأجر، مثل الهوية الإماراتية، جواز السفر، وتأشيرة الإقامة سارية المفعول، بالإضافة إلى عقد الإيجار الأصلي وأحدث فاتورة لهيئة الكهرباء والمياه في دبي. في حال كان العقار مملوكًا لشركة، يجب تقديم نسخة من صك تمليك العقار، ونسخ من الوثائق الشخصية لمالك العقار إذا كان فردًا، والرخصة التجارية إذا كان المستأجر شركة.
تبلغ رسوم التسجيل في نظام إيجاري 220 درهمًا إماراتيًا للطباعة والمصروفات الإدارية. أما في حال إتمام العملية إلكترونيًا، تكون الرسوم 170 درهمًا إماراتيًا.
الإشعار قبل 90 يومًا
تلزم مؤسسة التنظيم العقاري المالك بإشعار المستأجر قبل 90 يومًا على الأقل في حال الرغبة في زيادة الإيجار. يجب على المالك إخبار المستأجر قبل هذه المدة إذا كان ينوي زيادة الإيجار، وذلك بالنسبة التي تحددها مؤسسة التنظيم العقاري وفقًا لقوانين زيادة الإيجار في دبي. يجب أن يتم إرسال الإشعار عبر البريد، وإلا تعتبر الزيادة لاغية في حال عدم استلام المستأجر إشعارًا خطيًا بذلك.
في حال عدم تواصل المالك مع المستأجر عند انتهاء العقد، يتجدد العقد تلقائيًا بنفس قيمة الإيجار والشروط السابقة. أما إذا أرسل المالك إشعارًا قبل 30 يومًا فقط، يحق للمستأجر عرض القضية على مركز فض منازعات الإيجار، ويستمر المستأجر في السكن في العقار حتى يتم تسوية النزاع.
آليات الزيادة الإيجارية
أعلنت دائرة الأراضي والأملاك في دبي عن آليات جديدة لزيادة الإيجار، وذلك بناءً على المؤشر الذكي الصادر عن الهيئة. وفيما يلي الحالات الثلاث التي يمكن فيها زيادة الإيجار:
- يتم تطبيق الزيادة إذا أخطر المؤجر المستأجر بزيادة الإيجار وفقًا للمؤشر الذكي، وذلك قبل 90 يومًا من نهاية العقد، مع تأكيد المؤشر استحقاق العقار للزيادة.
- لا يتم تطبيق الزيادة إذا أشار المؤشر الجديد إلى استحقاق العقار للزيادة، ولكن المؤجر لم يخطر المستأجر قبل 90 يومًا من انتهاء العقد.
- في حال أخطر المؤجر المستأجر بزيادة الإيجار قبل 90 يومًا، وكان العقار يستحق الزيادة حينها وفقًا للمؤشر القديم، ولكن المؤشر الجديد يشير إلى عدم استحقاق العقار للزيادة، فيُنظر إلى تاريخ التجديد. يطبق المؤشر القديم إذا تم تجديد العقد قبل العام الجاري، وفي حال تم توقيع التجديد خلال العام الجاري فيُطبّق المؤشر الجديد.
حاسبة زيادة الإيجار في دبي
تعتبر نسبة زيادة الإيجار والإشعار قبل 90 يومًا من الأمور الإلزامية على كل مالك. يحق للمستأجر رفع القضية إلى مؤسسة التنظيم العقاري عند زيادة المالك للإيجار بنسبة تتجاوز النسبة المحددة في حاسبة زيادة الإيجار في دبي.
قانون المالك والمستأجر
أصدرت حكومة دبي قوانين صارمة للسيطرة على نظام زيادة الإيجار، وذلك لتجنب الزيادات التعسفية. ينص المرسوم رقم 43 لعام 2013 على نسب الزيادة القصوى المسموح بها عند تجديد عقود الإيجار، وتتوزع على النحو التالي:
- لا يخضع العقار لأي زيادة إذا كان إيجاره يقل بنسبة لا تتجاوز 10% عن متوسط إيجارات العقارات المشابهة في نفس المنطقة.
- يُسمح بنسبة زيادة مقدارها 5% إذا كان إيجار العقار يقل بنسبة تتراوح بين 11% و 20% عن متوسط إيجارات العقارات المشابهة في نفس المنطقة.
- يُسمح بنسبة زيادة مقدارها 10% إذا كان إيجار العقار يقل بنسبة تتراوح بين 21% و 30% عن متوسط إيجارات العقارات المشابهة في نفس المنطقة.
- يُسمح بنسبة زيادة مقدارها 15% إذا كان إيجار العقار يقل بنسبة تتراوح بين 31% و 40% عن متوسط إيجارات العقارات المشابهة في نفس المنطقة.
- يُسمح بنسبة زيادة مقدارها 20% إذا كان إيجار العقار يقل بنسبة تزيد على 40% عن متوسط إيجارات العقارات المشابهة في نفس المنطقة.
شروط تجديد عقد الإيجار الإلكتروني
فيما يلي شروط تجديد عقد الإيجار إلكترونيًا:
- ألا يكون العقار مُدارًا بواسطة شركة عقارية أو المالك الذي لديه صلاحية مستخدم نظام إيجاري.
- أن يكون الفرد مستأجرًا للعقار أو ممثلًا عنه بموجب وكالة رسمية.
- أن يكون مؤجر العقار مالكًا للعقار أو ممثلًا عنه بموجب وكالة رسمية.
وأخيرا وليس آخرا
قدمنا في هذا المقال أهم الطرق الرسمية التي تساعدك على تجنب زيادة الإيجار بشكل مفاجئ في دبي وتجنب المشاكل مع المالك.
