قانون التنظيم العقاري في عجمان: نظرة شاملة
تحرص دولة الإمارات العربية المتحدة على توفير أقصى درجات الرفاهية والراحة لقاطنيها، وتتجلى هذه الرعاية بشكل خاص في إمارة عجمان، التي بادرت بإنشاء العديد من الدوائر والهيئات الحكومية. يهدف هذا الجهد إلى تسهيل إجراءات البناء وتسريع وتيرة تطوير المشاريع السكنية والتجارية على حد سواء. ومن بين أبرز هذه الدوائر، تبرز دائرة البلدية والتخطيط في عجمان، التي تسعى جاهدة لتقديم خدمات حكومية متميزة بأعلى مستويات الدقة والجودة. يصب هذا المسعى في تحقيق رؤية الإمارات لعام 2021، التي تركز على تطوير الأسواق العقارية في جميع مدن الإمارات السبع.
في المقابل، تتولى دائرة الأراضي والتنظيم العقاري في عجمان مسؤولية إدارة كل ما يتعلق بالتصاريح والقوانين والأنظمة الخاصة بالأراضي والمنشآت والوحدات العقارية. وعليه، فإن هذا المقال سيسلط الضوء بشكل شامل على كل جوانب قانون التنظيم العقاري في عجمان، مع التركيز على الأراضي والعقارات.
نطاق تطبيق قانون التنظيم العقاري في عجمان
يُطبّق قانون رقم 2 لسنة 2020، الخاص بتنظيم التطوير العقاري في إمارة عجمان، على مشاريع التطوير العقاري التي تشمل بيع وحدات عقارية على الخريطة. يشمل هذا التطبيق المشاريع المرخصة قبل وبعد صدور القانون، بالإضافة إلى مشاريع التطوير العقاري في المناطق الحرة بعجمان.
أهداف قانون التنظيم العقاري في عجمان
تتمثل أهداف قانون التنظيم العقاري الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري في عجمان في النقاط التالية:
- تنظيم مشاريع التطوير العقاري في إمارة عجمان لخلق بيئة استثمارية آمنة ومستقرة في هذا القطاع الحيوي.
- تحقيق توازن عادل بين مصالح المطورين والمشترين على حد سواء، لضمان حقوق جميع الأطراف المعنية.
- تعزيز الشفافية والتنافسية في القطاع العقاري بالإمارة، مما يجذب المزيد من الاستثمارات ويدعم النمو الاقتصادي.
القوانين المتعلقة بالمُطوّرين العقاريين
أصدرت دائرة التنظيم العقاري في عجمان حزمة من القوانين لحماية حقوق المُطوّرين العقاريين وتنظيم أعمالهم. تشمل هذه القوانين تحديد الجهات المخولة بإصدار التصاريح، وأنظمة سجل المُطوّرين العقاريين، والشروط اللازمة لتأهيل المُطوّرين العقاريين.
تصريح المطورين العقاريين
- يتم الحصول على ترخيص لمزاولة نشاط التطوير العقاري من الجهة المختصة، وذلك بناءً على تصريح رسمي صادر من الدائرة.
- لا يعفي هذا التصريح المُطوّر من الحصول على التراخيص والموافقات الأخرى المطلوبة من الجهة المختصة لمباشرة أعماله بشكل قانوني.
سجل المُطوّرين العقاريين
- يُعرف السجل الذي تحتفظ به دائرة مؤسسة عجمان للتنظيم العقاري لقيد المُطوّرين العقاريين في الإمارة بـ “سجل المُطوّرين العقاريين”. يصدر المدير العام قراراً يحدد شكل السجل وإجراءات القيد فيه، بالإضافة إلى مدة القيد وتجديده.
- يُمنع أي شخص اعتباري من ممارسة نشاط التطوير العقاري في عجمان ما لم يكن مقيداً في هذا السجل.
- يجب على المُطوّر إبلاغ دائرة تنظيم عقاري عجمان بأي تغيير في البيانات والمعلومات المتعلقة به لتحديث سجل المُطوّرين العقاريين في غضون 30 يوماً من تاريخ التغيير.
شروط قيد المُطوّرين العقاريين
يجب على المطور العقاري تقديم المستندات التالية لإتمام عملية القيد في سجل المُطوّرين العقاريين:
- صورة عن الترخيص التجاري ساري المفعول صادر عن السلطة المختصة.
- عقد تأسيس الشركة وأي ملاحق تعديل (إن وجدت).
- إثبات الملاءة المالية وفقاً للمعايير المعتمدة من الرئيس.
- تعهد خطي بتسجيل مشروع التطوير العقاري في سجل مشاريع التطوير العقاري خلال السنة الأولى من القيد.
- أي شروط أخرى تحدد بقرار من المدير العام.
الحالات التي يتم بها شطب القيد من سجل المُطوّرين العقاريين
- يتم شطب قيد المُطوّر من سجل المُطوّرين العقاريين بقرار من المدير العام في الحالات التالية:
- تقديم المُطوّر طلباً بذلك.
- صدور قرار من السلطة المختصة بإلغاء الترخيص التجاري.
- صدور حكم نهائي بالإفلاس.
- عدم تسجيل مشروع التطوير العقاري في سجل مشاريع التطوير العقاري خلال السنة الأولى من القيد.
- شطب القيد لا يعفي المُطوّر من المسؤولية تجاه الدائرة أو الغير.
القوانين المتعلقة بمشاريع التطوير العقاري
تتضمن القوانين المتعلقة بمشاريع التطوير العقاري التي أصدرتها دائرة الأراضي والتنظيم العقاري في عجمان تحديد المناطق والأراضي المخصصة لهذه المشاريع، وأنظمة سجل مشاريع التطوير العقاري، وشروط إنشاء قيد لمشروع عقاري رئيسي أو فرعي، بالإضافة إلى التصاريح العقارية للوحدات على الخريطة.
قانون تحديد مناطق وأراضي مشاريع التطوير العقاري
- يتم تحديد المناطق والأراضي المخصصة للتطوير العقاري بموجب مرسوم أميري يصدر عن الحاكم.
- لا يُسمح بإصدار ترخيص لأي مشروع عقاري إلا داخل هذه المناطق والأراضي المحددة.
أنظمة سجل مشاريع التطوير العقاري
- يُعرف السجل الذي تحتفظ به دائرة الأراضي والأملاك والتنظيم العقاري في عجمان لقيد مشاريع التطوير العقاري في الإمارة بـ “سجل مشاريع التطوير العقاري”. يصدر المدير العام قراراً يحدد شكل السجل وإجراءات القيد فيه، بالإضافة إلى مدة القيد وتجديده.
- لا يحق للمُطوّر البدء في تنفيذ أعمال البنية التحتية أو الإنشائية أو عرض أي وحدات عقارية للبيع قبل تثبيت قيد مشروع التطوير العقاري في السجل.
- يعتبر بيع أي وحدة عقارية في مشروع تطوير عقاري غير مقيد في سجل مشاريع التطوير العقاري باطلاً وغير معترف به.
الفرق بين شروط قيد مشروع التطوير العقاري الرئيسي والفرعي
هناك عدة فروق بين شروط قيد مشروع التطوير العقاري الرئيسي والفرعي.
شروط قيد مشروع التطوير العقاري الرئيسي
يُشترط لإصدار قيد مشروع التطوير العقاري الرئيسي في سجل مشاريع التطوير العقاري تقديم الإثباتات التالية:
- سند ملكية الأرض المُفرزة باسم المُطوّر الرئيسي والمخصصة أيضاً لمشروع التطوير العقاري الرئيسي، ويشترط أن تكون خالية من أي حقوق عينية.
- كافة المخططات الهندسية المعتمدة من قِبل السلطة المختصة.
- المواصفات الفنية لمشروع التطوير العقاري المعتمدة من قِبل الاستشاري لمشروع التطوير العقاري.
- تقديم أوراق توضح نظام إدارة المجمع الرئيسي لمشروع التطوير العقاري.
- نسخة من الاتفاقيات المتعلقة بمشروع التطوير العقاري المبرمة بين المطور الرئيسي والمطورين الفرعيين (إن وجدت).
- دراسة الجدوى الاقتصادية لمشروع التطوير العقاري الرئيسي.
- خطة تمويل مشروع التطوير العقاري الرئيسي.
- أي شرط آخر للقيد يتم إصداره من قِبل المدير العام.
شروط قيد مشروع التطوير العقاري الفرعي
في حال كان مشروع التطوير العقاري فرعياً، يجب تقديم المستندات التالية لإتمام قيد المشروع في سجل مشاريع التطوير العقاري:
- سند ملكية الأرض باسم المطوّر الفرعي المفرزة والمخصصة لمشروع التطوير العقاري الفرعي، ويشترط أن تكون خالية من أي حقوق عينية.
- المخططات الهندسية المعتمدة من السلطات المختصة لمشروع التطوير العقاري الفرعي.
- المواصفات الفنية المعتمدة من الاستشاري لمشروع التطوير العقاري الفرعي.
- نسخة من نظام إدارة المبنى لمشروع التطوير العقاري الفرعي.
- ترخيص البناء من السلطة المختصة لمشروع التطوير العقاري الفرعي.
- المسح العقاري لمشروع التطوير العقاري الفرعي من قبل مكتب مساحة معتمد لدى مؤسسة التنظيم العقاري في عجمان.
- نسخة عن الاتفاقيات المبرمة ما بين المُطوّر الرئيسي والمُطوّر الفرعي، هذا بالإضافة إلى المستندات والمعلومات المتعلقة بربط مشروع التطوير العقاري الفرعي بإنجاز المُخطّط الرئيسي، ولا سيما البنية التحتية والمرافق العامة لمشروع التطوير العقاري الرئيسي، وذلك في حال كان مشروع التطوير العقاري الفرعي يقع ضمن مشروع التطوير العقاري الرئيسي.
- برنامج تفصيلي بالأعمال الإنشائية والمعمارية وأعمال الخدمات المتعلقة بمشروع التطوير العقاري الفرعي، كما ويجب أن يتضمن مراحل التنفيذ والترتيبات أو التقسيمات المقترحة لهذا المشروع.
- دراسة الجدوى الاقتصادية لمشروع التطوير العقاري الفرعي.
- كتاب معتمد من المهندس الاستشاري، يشترط أن يكون مُرخص بتحديد القيمة التقديرية لمشروع التطوير العقاري الفرعي.
- التدفق المالي لمراحل إنجاز مشروع التطوير العقاري الفرعي، وذلك بحسب البرنامج الزمني الذي تم اعتماده من قِبل الاستشاري.
- خطة تمويل مشروع التطوير العقاري الفرعي.
- في حال وجود أي شروط أخرى للقيد، يتم تحديدها بموجب قرار يُصدره المدير العام.
القوانين المتعلقة في بيع الوحدات العقارية على الخارطة
تتضمن القوانين المتعلقة ببيع الوحدات العقارية على الخارطة معلومات عن تصريح بيع الوحدات العقارية على الخريطة، بالإضافة إلى شروط تصريح بيع إحدى هذه الوحدات العقارية.
تصريح بيع الوحدات العقارية على الخارطة
يحق للمُطوّر بيع الوحدات العقارية المتوفرة في مشروع التطوير العقاري على الخارطة، بعد إصدار تصريح البيع من دائرة التنظيم العقاري عجمان.
شروط تصريح بيع الوحدات العقارية على الخارطة
لمنح المطوّر تصريح بيع وحدات عقارية على الخارطة، يُشترط ما يلي:
- قيد مشروع التطوير العقاري في سجل مشاريع التطوير العقاري لدى دائرة الأراضي والتنظيم العقاري.
- فتح حساب ضمان لمشروع التطوير العقاري.
- إنجاز ما لا يقل عن (%15) من أعمال مشروع التطوير العقاري، أو إيداع نقدي في حساب الضمان بقيمة (%15) من كلفة تشييد مشروع التطوير العقاري، أو تقديم ضمان مصرفي باسم الدائرة قابل للتسديد ويجدد تلقائياً بما لا يقل عن (15%) من كلفة تشييد مشروع التطوير العقاري.
- تقديم تعهد خطي بأن يقوم المطوّر بإبرام عقد البيع مع المشتري وفقاً لقوانين عقد البيع الموحد.
- أي شروط أو متطلبات أخرى يتم تحديدها من قِبل المدير العام.
و أخيرا وليس آخرا
قدمنا في هذا المقال نظرة شاملة على قانون التنظيم العقاري في عجمان، وتناولنا أهدافه ونطاقه، بالإضافة إلى القوانين المتعلقة بالمطورين العقاريين ومشاريع التطوير العقاري، وشروط بيع الوحدات العقارية على الخارطة. نأمل أن يكون هذا المقال قد ساهم في توفير معلومات قيمة ومفيدة للقراء، ويبقى السؤال مفتوحاً حول التحديات المستقبلية التي قد تواجه القطاع العقاري في عجمان وكيفية التعامل معها لضمان استمرار نموه وازدهاره.
