قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي: إطار قانوني متكامل لتعزيز الاستثمار العقاري
تسعى إمارة دبي جاهدة لتهيئة مناخ استثماري مثالي يدعم مختلف أنواع الاستثمارات، وعلى رأسها الاستثمار العقاري، الذي يُعد أحد الدعائم الجوهرية للاقتصاد المزدهر في الإمارة. القطاع العقاري في دبي يعتبر وجهة مرموقة للمستثمرين من جميع أنحاء العالم، بما في ذلك المطورون العقاريون والوسطاء الساعون للاستفادة من الفرص الاستثمارية الواعدة التي تقدمها دبي. ومن بين التشريعات التي سنتها السلطات المختصة لضمان تنظيم هذا القطاع وتعزيز الثقة بين الأطراف المعنية، يبرز قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي، الذي يتيح للأفراد إمكانية شراء عقارات مشتركة والاستفادة من المزايا السكنية والاستثمارية التي توفرها. في هذا المقال، سنتناول بالتفصيل أحكام هذا القانون الهام وأهم بنوده وشروطه.
نظرة عامة على ملكية العقارات المشتركة في دبي
يهدف قانون الملكية المشتركة في دبي إلى دعم وتطوير القطاع العقاري بشكل عام. الملكية العقارية المشتركة في دبي تعني وجود مبنى يمتلكه أكثر من شخص، ويشمل ذلك جميع أجزائه وملحقاته، بما في ذلك الأرض المقام عليها المبنى، والأراضي المخصصة للتمليك المستقبلي، والأراضي المقسمة إلى وحدات.
تتنوع العقارات المشتركة حسب الغرض منها، وتشمل المشاريع العقارية الكبرى، التي تحدد وفقًا لمعايير معينة تعتمدها دائرة الأراضي والأملاك في دبي، بالإضافة إلى المشاريع الفندقية، حيث تخصص الوحدات للتمليك المشترك ويتم ترخيصها من الجهات المختصة لاستخدامها كوحدات فندقية مشتركة، مثل الفنادق والشقق الفندقية والفلل الفندقية والغرف الفندقية.
ما هو قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي؟
أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي “حفظه الله”، قانون الملكية العقارية المشتركة في دبي، والذي يطبق على جميع مشاريع التطوير العقاري الرئيسية والعقارات المشتركة في دبي، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة.
يأتي هذا القانون ضمن سلسلة من التشريعات والقرارات التنظيمية التي تهدف إلى تعزيز القطاع العقاري وضمان حقوق جميع الأطراف المعنية، سواء كانوا مُلّاكًا أو مستأجرين أو مستثمرين أو مطورين عقاريين، مع تحديد التزامات كل طرف. بالإضافة إلى ذلك، يسهم هذا القانون في تعزيز التنافس وتشجيع الاستثمار في السوق العقاري، مما يضمن استمرار الإسهام الفعال للقطاع العقاري في دعم مسيرة التنمية الشاملة في دبي.
تعريفات أساسية في قانون ملكية العقارات المشتركة
فيما يلي أبرز التعريفات الواردة في قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي:
العقار المشترك
يشمل المبنى وأجزائه ومُلحقاته المُخصّصة للاستخدام المُشترك، بما في ذلك الأرض المُقام عليها، وكذلك الأرض التي يتم تقسيمها إلى وحدات أو أراض مُخصّصة للتمليك المُستقِل.
الوحدة
أي شقة أو محل أو مكتب أو مُستودع أو طابق أو أرض أو جُزء من أرض أو بيت مُتصِل ببيت آخر أو بيت مُستقل يقع ضمن عقار مُشترك، سواءً للاستخدام السّكني أو التِّجاري أو الصِّناعي أو غيرها من الاستخدامات الأخرى.
المرافق المشتركة
المناطق والمساحات المُحدّدة في مُخطّط المشروع، المملوكة للمُطوّر مُلكيّة مُقيّدة، المُخصّصة للاستخدام المُشترك وخدمة المشروع الرئيس، وتشمل الحدائق، المساحات الخضراء، النّوافير، الشوارع، البُحيرات، برك السباحة، الملاعب، الساحات العامّة، المواقف العامّة للسيارات، ممرّات المُشاة، الشواطئ، وغيرها.
الأجزاء المشتركة
الأجزاء المُخصّصة في العقار المُشترك للاستخدام المُشترك لمالكي وشاغلي الوحدات المُبيّنة في مُخطّط الموقع.
الأجزاء المشتركة الخاصة
الأجزاء أو التوصيلات أو التجهيزات أو المُعِدّات أو المرافق المُخصّصة في العقار المُشترك للاستخدام الحصري لعدد مُعيّن من المُلاك في العقار المُشترك دون غيرهم من المُلاك الآخرين.
المناطق المملوكة للمطور
المواقع والمساحات المُحدّدة في مُخطّط المشروع أو مُخطّط الموقع من غير المرافق المُشتركة أو الأجزاء المُشتركة، التي تعود مُلكيّتها للمُطوّر، والتي يُخصِّصها للاستخدام الخاص أو التِّجاري أو الاستثماري.
المالك
كُل من يُقيَّد في السِّجل العقاري كمالك للوحدة، ويشمل من له حق الانتفاع بها أو حق استئجارها بموجب عقد الإيجار طويل الأمد المشمول، وكذلك المُطوّر فيما يتعلق بالوحدات غير المُباعة.
لجنة الملاك
اللجنة التي يتم تأسيسها من بين المُلاك وفقاً لأحكام هذا القانون.
بدل الخدمات
البدل المالي السّنوي الذي يتم استيفاؤه من المالك لتغطية مصاريف إدارة وتشغيل وصِيانة وإصلاح العقار المُشترك.
بدل الاستعمال
البدل المالي السّنوي الذي يتم استيفاؤه من المالك أو المُطوّر الفرعي لقاء إدارة وتشغيل وصِيانة وإصلاح المرافق المُشتركة.
الشاغل
كُل من يستفيد من الوحدة وفقاً لما أُعِدّت له، ويشمل المالك والمُستأجر وأي شخص آخر يُخوِّله المالك الاستفادة منها.
شركة الإدارة
المُؤسّسة الفرديّة أو الشركة المُعتمدة من المُؤسّسة والمُتخصِّصة بإدارة المرافق المُشتركة أو العقارات المُشتركة أو الأجزاء المُشتركة بحسب الأحوال.
أهم بنود قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي
ما هي أهم أحكام قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي؟ فيما يلي شرح لأهم البنود والأحكام التي تنظم العلاقة بين الأطراف العقارية:
سجل العقارات المشتركة
ينص قانون السكن المشترك في دبي على إنشاء سجل خاص للعقارات المشتركة في دائرة الأراضي والأملاك، يتضمن:
- الأراضي التي يملكها المطورون والتي سيتم بناء العقارات المشتركة عليها.
- الوحدات المخصصة للتمليك المستقل في العقار المشترك التي يبيعها المطورون، بالإضافة إلى أسماء مالكي تلك الوحدات.
- أعضاء لجنة الملاك.
- نظام إدارة المبنى.
- المخططات.
- جهة الإدارة.
- عقود إدارة العقار المشترك أو الأجزاء المشتركة.
- مساحة الأجزاء المشتركة والأجزاء المشتركة الخاصة ونسبتها من مساحة الوحدات في العقار المشترك.
- المناطق المملوكة للمطور في العقار المشترك.
تقوم دائرة الأراضي والأملاك بإصدار الشهادات والسندات وأي وثائق أخرى متعلقة بالوحدة أو العقار المشترك بناءً على بيانات السجل، ويحق لأي شخص ذي مصلحة الاطلاع على هذا السجل.
سند ملكية العقارات المشتركة
من شروط ملكية العقارات المشتركة في دبي توفر سند ملكية يشتمل على المخططات ونظام المجمع الأساسي الذي يتضمن الشروط والأحكام التي يخضع لها تطوير وتشغيل المشروع الرئيس والعقارات المشتركة والمرافق المشتركة فيه، بما في ذلك المعايير التخطيطية والبنائية للمجمع، وكذلك النظام الأساسي ونظام إدارة المبنى.
يلتزم المطور (الرئيس أو الفرعي) بإيداع المستندات التي تشكل جزءًا من سند ملكية العقار المشترك لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي خلال 60 يومًا من تاريخ صدور شهادة الإنجاز.
في حال عدم التزام المطور بتقديم المستندات خلال المهلة المحددة، يجوز لدائرة الأراضي والأملاك أن تطلب من أي جهة تراها مناسبة تزويدها بتلك المستندات وإيداعها لديها، مع تحميل المطور كافة النفقات والتكاليف المترتبة على ذلك. تتولى الدائرة أيضًا إصدار وتحديث الخرائط الخاصة بالأجزاء المشتركة والأجزاء المشتركة الخاصة والمرافق المشتركة، بما يتوافق مع أحكام هذا القانون.
مكونات الأجزاء المشتركة
حدد قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي مكونات الأجزاء المشتركة في المباني، وهي:
- الأجزاء الهيكلية للعقار المشترك، بما في ذلك الأساسات والدعائم الرئيسية والأعمدة والجدران الهيكلية، بالإضافة إلى الأسقف ووصلات الأسقف والسلالم وممرات السلالم والواجهات والأسطح.
- العتبات والشرفات وممرات المواقف والمداخل ومخارج الطوارئ، والنوافذ التي تقع على الجدران الخارجية، ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك.
- حمامات السباحة والحدائق والمرافق الترفيهية، إلى جانب غرف الحراسة ومرافق التخزين والمكاتب، ومواقف السيارات المخصصة للإدارة أو الزوار، ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك.
- معدات وأنظمة المرافق الرئيسة، بما في ذلك مولدات الكهرباء وأنظمة الإضاءة وأنظمة ومعدات الغاز، كذلك المياه الباردة والساخنة والتدفئة والتبريد وأنظمة التكييف ومرافق تجميع ومعالجة النفايات.
- المصاعد والخزانات والأنابيب والمولدات والمداخن والمراوح ومجاري التهوية ووحدات ضغط الهواء وأنظمة التهوية الميكانيكية.
- أنابيب المياه الرئيسية ومجاري الصرف الصحي وأنابيب ومداخن الغاز وأبراج وأسلاك ومجاري الكهرباء والاتصالات، التي تخدم ملاك أكثر من وحدة.
- أجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق.
- أي أجزاء أخرى لا تقع ضمن حدود أي وحدة، وتكون ضرورية أو مطلوبة لوجود صيانة واستدامة وسلامة وتشغيل العقار المشترك.
- أي أجزاء مشتركة أخرى يتضمنها مخطط الموقع.
كما حدد القانون مكونات الأجزاء المشتركة للأرض، وتشمل:
- الطرق والدوارات ونقاط التقاطع والممرات وحواف الرصيف والجزر الفاصلة في الطريق وأنظمة التصريف وما يرتبط بها.
- البحيرات والبرك والقنوات والمتنزهات والنوافير والأشكال المائية والمجاري المائية الأخرى، بما في ذلك المعدات المرتبطة بها، ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك.
- المسطحات الخضراء والساحات العامة وساحات اللعب ومناطق الاستراحة، ومواقف السيارات المخصصة لاستخدام جهة الإدارة أو لجنة الملاك أو الزوار، ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك.
- الأسلاك والكوابل والأنابيب ومجاري التصريف والقنوات والماكينات والمعدات، التي يتم بواسطتها تزويد الوحدات أو الأجزاء المشتركة بالخدمات المختلفة.
- أجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق.
- أي أجزاء مشتركة أخرى يتضمنها مخطط الموقع.
المناطق المملوكة للمطور
يجوز عند اعتماد مخطط المشروع أو مخطط الموقع لأول مرة، وبعد الحصول على موافقة دائرة الأراضي والأملاك والجهة المختصة، تحديد مناطق مملوكة للمطور في مخطط المشروع أو مخطط الموقع، ويتم منح تلك الموافقة واستغلال المناطق المملوكة للمطور بما لا يتعارض مع نظام المجمع الأساسي وحقوق الملاك.
حق الأولوية
يكون للمالك حق الأولوية في شراء حصة أي مالك آخر في الوحدة ذاتها، إذا كان يرغب في بيعها أو التصرف فيها لشخص آخر من غير الشركاء، وإذا مارس هذا الحق أكثر من مالك، فيحق لهم شراء حصة المالك الراغب بالبيع أو التصرف فيها بالتناسب مع الحصص القائمة لكل منهم.
لا ينشأ حق الأولوية إذا تم بيع حصة المالك أو التصرف فيها بين الأصول والفروع، أو بين الزوجين، أو الأقارب حتى الدرجة الرابعة، أو الأصهار حتى الدرجة الثانية.
إدارة الأجزاء المشتركة
تنقسم العقارات المشتركة لغايات إدارة الأجزاء المشتركة فيها إلى ثلاث فئات:
المشاريع الكبرى
يتم تحديد المشاريع التي تندرج ضمن فئة المشاريع الكبرى وفقًا للمعايير التي يصدر بتحديدها قرار من المدير العام في هذا الشأن، ويتولى المطور مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة وخدمات المرافق، وتشكل للمشاريع الكبرى لجنة مُلاّك تختار المؤسسة أعضاءها من بين المُلاّك القاطنين في العقار المشترك، على أن يتم تحديد مهام لجنة المُلاّك وفقاً للنظام الأساسي والضوابط والاشتراطات التي يحددها المدير العام بموجب القرارات الصادرة عنه في هذا الشأن.
المشاريع الفندقية
المشاريع الفندقية هي المشاريع التي يجب أن يعهد المطور بإدارة الأجزاء المشتركة فيها إلى شركة إدارة المشاريع الفندقية وفقًا للضوابط التي يعتمدها المدير العام في هذا الشأن، وتشكل للمشاريع الفندقية لجنة مُلاّك تختار المؤسسة أعضاءها في حال إبداء شركة إدارة المشاريع الفندقية رغبتها في ذلك، دون أن يكون للجنة المُلاّك الحق في التدخل بإدارة المشروع الفندقي أو الأجزاء المشتركة فيه.
المشاريع العقارية
في المشاريع العقارية، تتولى إدارة الأجزاء المشتركة فيها شركات إدارة متخصصة تتولى المؤسسة اختيارها والتعاقد معها وفقًا للضوابط والأسس التي يصدر بتحديدها قرار من المدير العام في هذا الشأن، وتتشكل للمشاريع العقارية التي تندرج ضمن هذه الفئة لجنة مُلاّك تحدد المؤسسة أعضاءها على النحو المقرر بموجب هذا القانون.
لجنة الملاك
يتم تشكيل لجنة المُلاّك للمشاريع العقارية للفئتين الأولى والثالثة المنصوص عليهما في هذا القانون، شريطة ألا يزيد عدد أعضاء اللجنة عن 9 أعضاء، بمن فيهم رئيس اللجنة ونائبه، وأن تتولى مؤسسة التنظيم العقاري اختيارهم. يتم تشكيل اللجنة عند تسجيل ما لا يقل عن 10% من إجمالي عدد الوحدات في العقار المشترك باسم مالكي هذه الوحدات في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك.
يشترط في عضو لجنة المُلاّك وفقاً للقانون توفر ما يلي:
- أن يكون متمتعاً بالأهلية القانونية الكاملة.
- أن يكون من المُلاّك القاطنين في العقار المشترك.
- أن يكون حسن السيرة والسلوك.
- أن يكون ملتزماً بسداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال.
- المواظبة على حضور اجتماعات اللجنة والمشاركة بفعالية في جلساتها.
إضافةً إلى ما ذكر أعلاه:
- لا يجوز أن يكون المُطوّر عُضواً في اللجنة، إلاّ إذا كان يملك وحدات سكنية غير مُباعة في العقار المُشترك.
- تستطيع اللجنة أن تختار من بين أعضائها رئيساً لها يمثلها أمام جهة الإدارة والمؤسسة.
- تسري على اللجنة شروط ملكية العقارات المشتركة في دبي المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه والنظام الأساسي.
- تضع المؤسسة وبما لا يتعارض مع أحكام هذا القانون النظام الأساسي.
- تسقط عضوية المالك في اللجنة في حال فقدانه لأي شرط من شروط العضوية.
- يجوز للمؤسسة إعادة تشكيل لجنة المُلاّك في أي وقت، شرط مراعاة توفر شروط العضوية فيها.
مسؤولية المطور
حدد قانون الملكية العقارية المشتركة في دبي مسؤولية المطور العقاري في دبي في إصلاح أو تصحيح أي عيوب في الأجزاء الهيكلية من العقار المشترك، حيث حدد مدة المسؤولية بعشر سنوات تبدأ اعتباراً من تاريخ حصول المطور على شهادة الإنجاز للمشروع العقاري الذي قام بتطويره، وذلك كله مع مراعاة أحكام عقد المقاولة المنصوص عليها في القانون الاتحادي بشأن المعاملات المدنية، كما تستمر مسؤولية المطور في إصلاح أو استبدال التركيبات المُعيبة في العقار المشترك لمدة سنة واحدة من تاريخ تسليم الوحدة للمالك.
التأمين على العقار
وفقاً للقانون، تلتزم جهة الإدارة بالتأمين على العقار المشترك لضمان صيانته أو إعادة بنائه في حال احتراقه أو هلاكه أو تهدمه لأي سبب، على أن تكون جهة الإدارة هي المستفيدة من هذا التأمين. كذلك تلتزم جهة الإدارة بالتأمين على العقار المشترك ضد المسؤولية عن الأضرار والإصابات الجسدية التي تلحق بالشاغل أو الغير، ويتم احتساب أقساط التأمين المستحقة على المُلاّك وفقاً لعقد التأمين المبرم مع شركة التأمين، وضمن تكلفة بدل الخدمات.
مركز فض المنازعات
منح القانون مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي صلاحية النظر والفصل في كافة النزاعات والخلافات المتعلقة بالحقوق والالتزامات المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه، وفقاً للقواعد والإجراءات المعمول بها لدى المركز في هذا الشأن.
العقوبات
يعاقب كل من يرتكب أي من الأفعال التي تُشكّل مخالفةً لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه بغرامة مالية لا تزيد على مليون درهم إماراتي، وتضاعف قيمة الغرامة في حال إعادة ارتكاب المخالفة ذاتها خلال سنة واحدة من تاريخ ارتكاب المخالفة السابقة لها، وبما لا يزيد عن 2 مليون درهم إماراتي. تحدد الأفعال التي تُشكّل مخالفة لأحكام هذا القانون والغرامات المالية المقررة على كل منها بموجب قرار يصدر في هذا الشأن عن رئيس المجلس التنفيذي لإمارة دبي.
التظلُّم
يحق لكل ذي مصلحة التظلُّم خطياً لدى مدير عام دائرة الأراضي والأملاك من أي قرار أو إجراء اتخذ بحقّه بموجب هذا القانون والقرارات الصادرة بمقتضاه، وذلك خلال 30 يوماً من تاريخ إخطاره بالقرار أو الإجراء المتظلم منه. يتم البت في هذا التظلُّم خلال 30 يوماً من تاريخ تقديمه من قبل لجنة يشكلها المدير العام لهذه الغاية، ويكون القرار الصادر في هذا التظلًّم نهائياً، دون الإخلال بحق المتظلم في اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي للاعتراض على القرارات والإجراءات المتخذة بحقه.
توفيق الأوضاع
أوجب القانون على جميع المطورين وشركات الإدارة وجمعيات الملاك توفيق أوضاعها بما يتفق وأحكام هذا القانون، خلال 6 أشهر من تاريخ العمل به، ويجوز لمدير عام دائرة الأراضي والأملاك تمديد هذه المهلة لمدة مماثلة عند الاقتضاء.
وأخيرا وليس آخرا
قدم هذا المقال عرضاً شاملاً لقانون ملكية العقارات المشتركة في دبي، حيث استعرضنا أهم التعريفات والبنود التي يتضمنها القانون، بالإضافة إلى توضيح حقوق والتزامات الأطراف المعنية. هل سيساهم هذا القانون في تعزيز الاستثمار العقاري في دبي وتحقيق المزيد من الاستقرار والنمو في هذا القطاع الحيوي؟
