قانون المعاملات المدنية الإماراتي يقدر حجم الضرر تاريخ النشر: 10 يونيو 2024, 7:09 ص سؤال: اشتريت شقة من مطور خاص في دبي وتأخر المشروع، وتم تسليم شقتي بعد مرور أكثر من عام على تاريخ الالتزام، علماً بأنني لم أتأخر أبداً في سداد الأقساط الشهرية المستحقة خلال خطة السداد لمدة 4 سنوات. في الواقع، اضطررت لدفع الإيجار لأكثر من عام بسبب التأخير. كيف يمكنني المطالبة بتعويض مبالغ الإيجار التي دفعتها منذ أكثر من عام؟ الإجابة: سيدخل المشتري والمطور في دبي في اتفاقية بيع وشراء (SPA) لشقة تم بيعها على الخارطة. ستتضمن اتفاقية البيع والشراء بنوداً حول سعر الشراء وتاريخ الانتهاء والتعويض عن الانتهاكات وشروط القوة القاهرة (الخارجة عن سيطرة أطراف الاتفاقية) وما إلى ذلك، وسيتم تنفيذ اتفاقية البيع والشراء بموجب البنود المذكورة فيها بحسن نية. وذلك وفقاً للمادة 246 (1) من القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 في شأن قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة، والتي تنص على 1. يتم تنفيذ العقد وفقاً للأحكام الواردة فيه وبما يتفق مع مقتضيات حسن النية. في حالة خرق أي من البنود الواردة في اتفاقية البيع والشراء، قد يحق لأحد الطرفين الحصول على تعويض كما هو مذكور في اتفاقية البيع والشراء أو وفقاً لما يقرره قاض في محكمة ذات ولاية قضائية في دبي وذلك بموجب المادة 295 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي التي تنص على أن التعويضات تتكون من دفع أموال، ولكن يجوز للقاضي بناء على طلب المجني عليه ووفقاً للظروف، أن يأمر بإصلاح الضرر بإعادة الأطراف إلى حالتها الأصلية أو بإجراء أمر محدد يتعلق بالعمل الضار على سبيل التعويض. بالإضافة إلى ذلك، إذا كان لدى المطور نزاع، يحق للمشتري التواصل مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي لتسوية الأمر ودياً. وذلك بموجب المادة (14) من قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010 بالموافقة على اللائحة التنفيذية للقانون رقم (13) لسنة 2008 بتنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، والتي تنص على أنه عند نشوء نزاع بين مطور ومشتري عند الشراء ويجوز لدائرة الأراضي والأملاك أن تبذل جهوداً تصالحية للحفاظ على علاقتهم التعاقدية ويجوز لها اقتراح أي حلول تراها مناسبة لتحقيق هذا الهدف. عندما يتوصل المطور والمشتري إلى تسوية ودية، يجب توثيق تلك التسوية في اتفاقية مكتوبة يبرمها المطور والمشتري أو ممثلوهما. وبعد موافقة دائرة الأراضي والأملاك على هذه الاتفاقية، تصبح ملزمة للطرفين. علاوة على ذلك، بناءً على الشكوى المقدمة من المشتري، إذا اقتنعت دائرة الأراضي والأملاك في دبي بأن المطور قد انتهك اتفاقية البيع والشراء، يجوز لها إعداد الشكوى والإبلاغ عنها وإحالتها إلى السلطات المختصة لاتخاذ المزيد من الإجراءات أو القرارات وذلك بموجب المادة 13 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي والتي تنص على أنه إذا ثبت بما يقنع دائرة الأراضي والأملاك في دبي أن المطور أو الوسيط قد ارتكب أي فعل أو تجاوز في مخالفة أحكام هذا القانون أو أي تشريع آخر معمول به، يجب على مدير عام الدائرة إعداد محضر بذلك وإحالة القضية إلى الجهات المختصة للتحقيق فيها. ومع ذلك، قد يكون للمطور الحق في أن يعلن أمام سلطة مختصة أو محكمة أنه لا يستطيع الوفاء بالالتزامات المذكورة في اتفاقية البيع والشراء المتعلقة بتسليم الممتلكات بسبب قوة قاهرة (أسباب خارجة عن سيطرة المطور)، وذلك بموجب المادة 21 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010. بالإضافة إلى ذلك، يجوز للمشتري أيضاً المطالبة بالتعويضات أو الأرباح التي خسرها والناجمة عن تصرفات المطور، وذلك وفقاً للمادة 292 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي التي تنص على أنه يقدر الضرر في جميع الأحوال بتغطية الضرر الذي حدث والربح الذي خسره بشرط أن يكون نتيجة طبيعية للفعل الضار. بناءً على أحكام القانون المذكورة أعلاه، نظراً لوجود تأخير من قبل المطور الخاص بك في تسليمك الشقة، مما تسبب لك أيضاً في نفقات مالية إضافية عن طريق الإقامة في شقة مستأجرة في دبي لمدة عام آخر، يحق لك مبدئياً التواصل مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي وتقديم شكوى ضد المطور قبل التوجه إلى المحكمة. ويمكنك التوجه مباشرةً إلى المحكمة ذات الاختصاص القضائي في دبي لرفع دعوى مدنية ضد المطور للحصول على تعويض عن التأخير في تسليم الشقة إليك. وقد تقرر المحكمة قضيتك فيما إذا كان يحق لك الحصول على تعويض بناءً على أحكام اتفاقية البيع والشراء. لمزيد من التوضيحات حول هذا الأمر، يمكنك طلب مشورة قانونية مستقلة من أحد الممارسين القانونيين في دبي. يسري في هذه الحالة القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 في شأن قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة، المادة (13) من القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، وعلى قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010 باعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم (13) لسنة 2008 بتنظيم السجل العقاري المبدئي في دبي. أشيش ميهتا هو المؤسس والشريك الإداري لشركة أشيش ميهتا وشركاه. وهو مؤهل لممارسة مهنة المحاماة في دبي والمملكة المتحدة والهند. التفاصيل الكاملة لشركته على: www.amalawyers.com. يمكن للقراء إرسال أسئلتهم عبر البريد الإلكتروني إلى: news@khaleejtimes.com أو إرسالها إلى Legal View، Khaleej Times، ص.ب. 11243، دبي.